Finanzierung des Wohnungskaufs im Ausland

Der Kauf einer Wohnung in Serbien, in der Region oder am Meer beginnt oft emotional – Sie finden die Gegend, die Ihnen gefällt, stellen sich Familientreffen vor und die Sicherheit eines eigenen Zuhauses. Doch die Finanzierung des Wohnungskaufs im Ausland aus der Schweiz verlangt einen kühlen Kopf, gute Vorbereitung und eine klare Rechnung. Es genügt nicht, den Preis der Immobilie zu kennen. Sie müssen verstehen, woher das Geld kommt, welche Kosten die Bank nicht deckt und wie die Monatsrate Ihr Budget in der Schweiz beeinflussen wird.

Für Menschen aus dem Balkan, die in der Schweiz leben und arbeiten, besteht der grösste Vorteil in einem stabilen Einkommen in Franken. Gleichzeitig wirft ein Kauf ausserhalb des Landes, in dem Sie leben, zusätzliche Fragen auf: In welcher Währung Sie sich verschulden, ob die Bank eine Immobilie in einem anderen Staat als Sicherheit akzeptiert und wie Sie dem Verkäufer und den zuständigen Institutionen die Herkunft des Geldes nachweisen. Eine gute Entscheidung entsteht nicht, wenn Sie den tiefsten Nominalzins finden, sondern wenn Sie das ganze finanzielle Bild im Voraus betrachten.

Finanzierung des Wohnungskaufs im Ausland aus der Schweiz

Es gibt zwei grundlegende Wege. Der erste ist ein Kredit bei einer Bank in dem Staat, in dem Sie die Wohnung kaufen, meist ein Immobilienkredit, der durch eine Hypothek auf diese Immobilie gesichert ist. Der zweite ist die Nutzung einer Finanzierung in der Schweiz – durch eigene Ersparnisse, bestehendes Vermögen oder eine Kreditlösung, die zu Ihrer Kreditfähigkeit passt. Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Land des Kaufs, vom Betrag, von Ihrem Aufenthaltsstatus, Ihrer Anstellung und dem Verhältnis von Einkommen zu bestehenden Verpflichtungen ab.

Die Bank im Land, in dem die Wohnung liegt, kennt oft den lokalen Markt am besten und kann die Hypothek auf die Immobilie eintragen, die Sie kaufen. Für einen Käufer, der seinen Lohn in der Schweiz erhält, kann das Verfahren jedoch anspruchsvoller sein. Die Bank kann übersetzte Arbeitsverträge, Lohnabrechnungen, Steuerentscheide, Kontoauszüge und eine zusätzliche Prüfung des Einkommens aus dem Ausland verlangen. Das Eigenkapital ist für Nichtansässige zudem oft höher als für einheimische Käufer.

Die Finanzierung aus der Schweiz kann hinsichtlich des Nachweises regelmässiger Einkünfte einfacher sein, da Ihr Einkommen und Ihre Kredithistorie bereits an das Schweizer System gebunden sind. Die Schlüsselfrage ist hier aber die des Zwecks und der Sicherheit. Nicht jedes Produkt finanziert den Kauf einer Immobilie ausserhalb der Schweiz, und die Bank muss eine ausländische Wohnung nicht als Pfand akzeptieren. Es ist deshalb nicht klug anzunehmen, dass jedes Kreditangebot automatisch die Lösung für den Kauf einer Immobilie in einem anderen Staat ist.

Verwechseln Sie nicht den Preis der Wohnung mit dem tatsächlich für den Kauf nötigen Betrag

Eine Wohnung, die 150’000 Euro kostet, bedeutet nicht, dass Sie genau 150’000 Euro brauchen. Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit Steuern, Notar, Eigentumseintrag, Wertschätzung, Übersetzungen von Dokumenten, Anwaltsleistungen und einer allfälligen Maklerprovision. In einigen Staaten können diese Ausgaben mehrere Prozent des Immobilienwerts betragen, und bei älteren Wohnungen sind auch anfängliche Renovationsinvestitionen einzuplanen.

Am sichersten ist es, eine Obergrenze für das Gesamtbudget festzulegen und nicht nur den Inseratspreis. Haben Sie 40’000 Euro Eigenkapital, verwenden Sie dieses Geld nicht vollständig für die Anzahlung und den Kaufpreis. Lassen Sie eine Reserve für die Übertragungskosten, die ersten Rechnungen und unvorhergesehene Arbeiten. Die Wohnung soll Sie nicht schon im ersten Monat nach dem Kauf finanziell ausser Atem bringen.

Die Währung des Kredits kann den Preis Ihrer Entscheidung verändern

Viele Menschen aus dem Balkan verdienen in der Schweiz ihr Geld in Schweizer Franken, während die Immobilie in Euro, Dinar oder einer anderen lokalen Währung gekauft wird. Hier entsteht das Währungsrisiko. Zahlen Sie die Rate in Euro, erzielen aber Ihr Einkommen in Franken, kann eine Änderung des Wechselkurses die tatsächliche, in Franken ausgedrückte monatliche Belastung erhöhen oder senken.

Dieses Risiko muss kein Grund sein, auf den Kauf zu verzichten. Es muss aber Teil des Plans sein. Ist die Rate nur dann tragbar, wenn der Kurs aussergewöhnlich günstig ist, ist die Konstruktion nicht stabil genug. Vernünftiger ist es, die Rechnung auch für ein ungünstigeres Szenario zu machen, mit einer Reserve, die mehrere Monatsraten und die regelmässigen Haushaltskosten deckt.

Dasselbe gilt für den Zins. Ein fester Zins bringt Planbarkeit, was vielen Familien mehr bedeutet als die Möglichkeit, zu einem bestimmten Zeitpunkt einen etwas tieferen variablen Satz zu erhalten. Ein variabler Zins kann am Anfang günstiger sein, verlangt aber die Bereitschaft für eine steigende Rate. Es gibt keine allgemein bessere Option – die richtige Wahl hängt von der Stabilität Ihres Einkommens, der Dauer der Rückzahlung und Ihrer Toleranz gegenüber Änderungen ab.

Bereiten Sie die Unterlagen vor, bevor Sie eine Anzahlung leisten

Die Anzahlung wird oft rasch geleistet, unter dem Eindruck, die Wohnung gehe sonst an einen anderen Käufer. Das ist genau der Moment, in dem Fehler am teuersten sein können. Prüfen Sie vor jeder Zahlung das Eigentum, die Belastungen der Immobilie, die Bewilligungen, die Wohnfläche und die Bedingungen, unter denen die Anzahlung zurückerstattet wird, falls die Finanzierung nicht bewilligt wird.

Für die Beurteilung der finanziellen Möglichkeiten benötigen Sie in der Regel Nachweise zu Identität und Aufenthaltsstatus, den Arbeitsvertrag, die letzten Lohnabrechnungen, Kontoauszüge, die jährlichen Steuerunterlagen und eine Übersicht über bestehende Kredite oder Leasingverträge. Sind Sie Unternehmer, rechnen Sie auch mit zusätzlichen Nachweisen zu Geschäftstätigkeit, Umsatz und Gewinn. Die Dokumente aus der Schweiz müssen für die Bank oder die Institutionen im Land des Kaufs nicht selten übersetzt werden.

Den grössten Fehler machen Käufer, die zuerst einen verbindlichen Vorvertrag unterschreiben und erst dann prüfen, ob sie die Finanzierung abschliessen können. Die klügere Reihenfolge ist umgekehrt: zuerst eine realistische Beurteilung von Budget und Kreditfähigkeit, dann die Prüfung der Angebote und erst danach die Verhandlungen über die Immobilie.

Wie hoch ist eine Rate, die wirklich sicher ist?

Die Bank kann einen Betrag bewilligen, der höher ist als das, was für Ihr Leben komfortabel ist. Kreditfähigkeit und persönliche finanzielle Sicherheit sind nicht dasselbe. Neben der Rate haben Sie Miete oder Hypothek in der Schweiz, Versicherung, Kinder, Auto, Reisen, Unterstützung der Eltern und die regelmässigen Lebenshaltungskosten. Kaufen Sie die Wohnung als Anlage zur Vermietung, rechnen Sie auch mit Zeiten ohne Mieter, mit Unterhalt und möglichen Reparaturen.

Eine gute Praxis ist, die Rate zu simulieren, als würden Sie sie bereits zahlen. Legen Sie diesen Betrag einige Monate lang auf ein separates Konto zurück. Verursacht Ihnen das ständigen Druck oder zwingt es Sie, auf die grundlegende Reserve zu verzichten, müssen Sie das Budget verkleinern, das Eigenkapital erhöhen oder die Rückzahlungsdauer verlängern. Der Kauf einer Immobilie soll Stabilität bringen, nicht dauerhafte Sorge.

Wann ein Berater einen konkreten Unterschied macht

Beim grenzüberschreitenden Kauf besteht das Problem nicht nur darin, das Geld zu finden. Das Problem ist, Bank, Währung, Unterlagen, Fristen des Verkäufers und Ihre reale Rückzahlungsmöglichkeit aufeinander abzustimmen. Hier kann ein fachkundiger Berater Zeit sparen, da er hilft, vor dem Einreichen des Antrags die Lösungen auszusondern, die für Ihre Situation Sinn ergeben.

Djindjic Krediti SA bietet Kunden in der Schweiz Unterstützung in der Muttersprache bei der Beurteilung der Kreditmöglichkeiten und der Vorbereitung der Unterlagen. Der Vorteil liegt nicht in einem leeren Versprechen, sondern darin, dass Sie jemanden haben, der sowohl das Schweizer Einkommen als auch die Fragen versteht, die den Kauf einer Immobilie in Serbien, in der Region oder in einem anderen Land begleiten.

Verlangen Sie vor dem endgültigen Entscheid klare Antworten auf mehrere Fragen: wie hoch die Gesamtkosten des Kredits sind, ob sich die Rate ändern kann, welche Gebühren Sie der Bank zahlen, was bei vorzeitiger Rückzahlung geschieht und über wie viele eigene Mittel Sie verfügen müssen. Ist eine Antwort nicht verständlich, eilen Sie nicht mit der Unterschrift.

Eine Wohnung im Ausland kann eine wertvolle Sicherheit für Ihre Familie und eine kluge langfristige Anlage sein. Der beste Ausgangspunkt ist nicht das erste Inserat, das Ihnen gefällt, sondern ein Finanzplan, in dem auch nach dem Kauf genügend Raum für ein ruhiges Leben bleibt.