26 окт
Ako već otplaćujete auto kredit, keš kredit ili kupovinu na rate, sasvim je prirodno da se pitate: da li kredit utiče na hipoteku kada želite da kupite stan ili kuću u Švajcarskoj? Kratak odgovor je da – ali postojeća rata ne znači automatski da ne možete dobiti hipoteku. Banka procenjuje celu vašu finansijsku sliku: prihode, troškove domaćinstva, učešće, stabilnost zaposlenja i način na koji ste do sada izmirivali obaveze.
Za porodicu koja godinama štedi za svoj dom, ovo nije samo pitanje jedne rate. To je pitanje koliko bezbedno možete da nosite troškove nekretnine i da li vam kupovina ostavlja dovoljno prostora za normalan život, decu, neplanirane izdatke i buduće planove.
Da li kredit utiče na hipoteku? Da, kroz vašu kreditnu sposobnost
Pri odobravanju hipoteke banka ne gleda samo cenu nekretnine. Posebno je zanima koliko novca vam ostaje svakog meseca nakon svih obaveza. Postojeći kredit se zato računa kao redovan trošak i može smanjiti iznos hipoteke koji banka želi da odobri.
Zamislite da oba supružnika imaju stabilna primanja, ali jedan već plaća 650 CHF mesečno za privatni kredit. Ta rata ulazi u obračun zajedno sa stanarinom ili budućim troškovima stanovanja, osiguranjima, troškovima dece i drugim obavezama. Ako je budžet već napet, banka može ponuditi manji iznos finansiranja, tražiti veće sopstveno učešće ili proceniti da je pametnije sačekati.
Važno je razumeti i jednu švajcarsku specifičnost: banka često proverava da li biste mogli da podnesete trošak hipoteke i kada bi kamatne stope bile više od trenutnih. Ne oslanja se samo na današnju povoljnu stopu. U računicu može uključiti teoretsku kamatu, amortizaciju i troškove održavanja. Ako uz to imate postojeće rate, prostor za novu obavezu postaje manji.
Nije svaki kredit isti problem
Uticaj kredita zavisi od njegove visine, preostalog roka otplate i svrhe. Kredit sa malom ratom koji se završava za nekoliko meseci ne nosi istu težinu kao veliki dug koji ćete otplaćivati još godinama.
Auto kredit, lizing, revolving dug po kreditnoj kartici, kupovina nameštaja na rate i privatni kredit mogu zajedno opteretiti budžet više nego što klijent očekuje. Nekad pojedinačna rata deluje bezazleno, ali zbir svih mesečnih obaveza može promeniti procenu banke. Zato je korisno da pre razgovora o hipoteci napravite realan pregled svega što odlazi sa računa svakog meseca.
S druge strane, uredno otplaćen kredit može pokazati finansijsku disciplinu. Međutim, za odobrenje hipoteke je važnije da trenutno nemate preveliko opterećenje nego sama činjenica da ste nekada koristili kredit. Dobra istorija plaćanja je prednost, ali ne poništava previsok odnos duga i prihoda.
Šta banka proverava pre odobrenja hipoteke
Kada podnesete zahtev, banka želi jasnu i proverljivu sliku vaše situacije. Obično analizira visinu i stabilnost primanja, tip radnog odnosa, raspoloživi kapital za učešće, redovne troškove, postojeća zaduženja i kreditnu istoriju.
Posebnu pažnju obratite na evidencije o plaćanjima. Kašnjenja, opomene, postupci prinudne naplate ili otvoreni dugovi mogu ozbiljno otežati proces. U Švajcarskoj se proveravaju podaci relevantni za kreditnu sposobnost, pa nije dobro pretpostaviti da manja neizmirena obaveza neće biti primećena.
Banka takođe gleda poreklo vašeg učešća. Za kupovinu nekretnine potrebno je sopstveno učešće, a deo sredstava po pravilu mora doći iz izvora koji banka prihvata kao stvarni sopstveni kapital. Ako planirate da učešće obezbedite novim potrošačkim kreditom, to može biti problem: povećavate dug baš u trenutku kada treba da pokažete finansijsku snagu.
Primer iz prakse: dve iste plate, različita odluka
Dve porodice mogu imati isti zajednički prihod i gledati stan iste vrednosti, a dobiti potpuno različitu procenu. Prva nema dugove, ima urednu ušteđevinu i stabilan budžet. Druga plaća lizing, dva manja kredita i ima dug po kartici. Iako plate izgledaju jednako, drugoj porodici ostaje manje novca nakon obaveza.
To ne znači da druga porodica mora odustati od kupovine. Možda je rešenje da prvo zatvori skuplji kredit, sačeka istek lizinga, poveća učešće ili odabere nekretninu sa nižom cenom. Dobra odluka nije ona koja samo prolazi bankarsku proveru, već ona sa kojom mirno spavate i kada dođu neplanirani troškovi.
Kako da se pripremite ako već imate dugovanja
Najgora opcija je da zahtev za hipoteku pošaljete bez pregleda svojih obaveza i tek tada saznate da vam nekoliko rata smanjuje mogućnosti. Priprema ne mora biti komplikovana, ali treba da bude iskrena i detaljna.
Počnite od spiska svih dugova: preostali iznos, mesečna rata, kamata i datum završetka otplate. Zatim proverite da li postoji dug sa visokom kamatom koji ima smisla ranije zatvoriti. Ne zatvarajte kredit po svaku cenu ako biste time potrošili sredstva potrebna za učešće ili ostali bez finansijske rezerve. Ravnoteža je važna.
Ako imate više manjih obaveza, ponekad refinansiranje može pojednostaviti otplatu i smanjiti mesečno opterećenje. Ipak, to nije univerzalno rešenje. Novi kredit pre podnošenja zahteva za hipoteku može promeniti bankarsku procenu, posebno ako produžava dug ili povećava ukupan iznos kamate. Svaku odluku treba meriti prema vašem cilju kupovine i roku u kojem želite da realizujete hipoteku.
Nemojte u poslednjem trenutku uzimati novi kredit za automobil, renoviranje ili veće putovanje. Čak i kada možete da dobijete taj kredit, nova rata može promeniti iznos hipoteke koji vam je dostupan. Ako kupovina nekretnine ima prioritet, najčešće je pametno prvo proveriti finansijsku sposobnost za hipoteku, pa zatim planirati druge velike troškove.
Kreditna istorija: urednost se vidi kroz vreme
Uredna otplata je signal da ozbiljno pristupate obavezama. Plaćajte rate, račune i kartice na vreme, reagujte odmah na opomene i ne ignorišite administrativna pisma. Ako je do kašnjenja došlo zbog jednokratne situacije, pripremite jasno objašnjenje i dokumentaciju koja pokazuje da je problem rešen.
Takođe, izbegavajte veliki broj zahteva za kredit u kratkom periodu. Kada istovremeno tražite više oblika finansiranja, to može ostaviti utisak finansijskog pritiska. Ako razmišljate o hipoteci, mnogo je bolje da svoje mogućnosti procenite planski, uz pregled kompletne situacije, nego da šaljete zahteve nasumično.
Za ljude koji žive i rade u Švajcarskoj, a finansijske teme žele da razumeju na svom jeziku, stručan savet može uštedeti vreme i pogrešne korake. Djindjic Krediti SA može pomoći da se sagleda odnos postojećih obaveza, prihoda i realnog plana finansiranja pre nego što krenete u proces sa bankama.
Kada postojeći kredit ne mora da vas zaustavi
Postojeći kredit nije zabrana za hipoteku ako su prihodi stabilni, rate razumne, a ostatak budžeta zdrav. Nekada je dovoljno da se kredit završava uskoro ili da imate dovoljno sopstvenog kapitala kako bi ukupna konstrukcija bila prihvatljiva. Kod nekih klijenata presudna je i cena nekretnine – manji iznos finansiranja može omogućiti znatno lakše odobrenje.
Zato nemojte donositi zaključak samo na osnovu tuđeg iskustva. Komšija možda ima drugačiju platu, porodicu, dozvolu boravka, učešće ili druge obaveze. Hipoteka se procenjuje individualno, a dobra priprema vam daje najviše prostora za pregovore i bolju odluku.
Pre nego što se zaljubite u stan i potpišete bilo kakvu rezervaciju, stavite sve brojeve na papir. Realan pregled danas može vas približiti domu koji ćete sutra otplaćivati mirno, sigurno i bez nepotrebnog pritiska.
