25 авг
Kupovina stana ili kuće u Švajcarskoj nije odluka koju treba donositi samo prema oglasnoj ceni nekretnine. Dobar vodič za stambeno finansiranje počinje pitanjem koliko vas dom realno košta svakog meseca – ne samo danas, već i ako kamatne stope porastu ili se promene porodične okolnosti. Kada to razumete unapred, razgovor sa bankom postaje jednostavniji, a izbor nekretnine sigurniji.
Za ljude sa naših prostora koji žive i rade u Švajcarskoj, proces ume da deluje komplikovano zbog različitih pravila kantona, bankarskih kriterijuma i dokumentacije na nemačkom, francuskom ili italijanskom jeziku. Ipak, uz dobar plan i jasnu proveru svih troškova, stambeno finansiranje može biti pregledan put do sopstvenog doma.
Vodič za stambeno finansiranje: krenite od svog budžeta
Banka ne posmatra samo vašu trenutnu kiriju i ne poredi je direktno sa budućom ratom hipoteke. Ona procenjuje da li biste mogli da podnesete trošak nekretnine i u nepovoljnijim uslovima. Zato se kod procene često koriste obračunska kamata, amortizacija i troškovi održavanja, a ne samo kamatna stopa koja važi na dan kada tražite ponudu.
U praksi, banke često žele da ukupno opterećenje stanovanjem ne prelazi približno trećinu bruto prihoda domaćinstva. U taj obračun mogu da uđu kamata, obavezna otplata dela duga, procenjeni troškovi održavanja, osiguranje i dodatni troškovi vezani za objekat. Tačan odnos zavisi od banke, vrste nekretnine, kantona i vaše ukupne finansijske situacije.
Zato pre gledanja stanova odredite tri broja: iznos koji imate za sopstveno učešće, mesečni trošak koji možete mirno da plaćate i rezervu koju ne želite da potrošite. Poslednja stavka je često zanemarena. Nije dobro da nakon kupovine ostanete bez novca za selidbu, poreze, nameštaj, nepredviđene popravke ili nekoliko meseci manjih prihoda.
Koliko sopstvenog kapitala je potrebno?
Za kupovinu nekretnine za stanovanje u Švajcarskoj često se računa sa najmanje 20% sopstvenih sredstava od vrednosti nekretnine. Međutim, način na koji se tih 20% sastavlja je jednako važan kao i sam iznos. Banke u pravilu očekuju da deo učešća bude iz sredstava koja nisu pozajmljena, dok se sredstva iz drugog stuba penzionog sistema, štednja, nasledstvo ili poklon mogu različito tretirati u zavisnosti od konkretne situacije i banke.
Ako, na primer, stan košta 800.000 CHF, polazna računica može biti 160.000 CHF sopstvenog kapitala i 640.000 CHF hipoteke. Ali to nije konačan budžet. Na kupovinu dolaze i troškovi notara, upisa u zemljišne knjige, eventualnog poreza na prenos, procene vrednosti i drugih lokalnih naknada. Oni zavise od kantona i opštine, pa ih treba proveriti za konkretnu nekretninu.
Nemojte se oslanjati samo na novac koji će možda stići prodajom druge imovine ili budućim bonusom na poslu. Banka više vrednuje sredstva koja su jasna, dokaziva i dostupna u trenutku kupovine.
Ne gledajte samo kamatu, gledajte celu obavezu
Niska kamata privlači pažnju, ali sama po sebi ne govori da je ponuda najbolja. Dve hipoteke sa sličnom kamatom mogu imati sasvim različite uslove u pogledu trajanja, prevremene otplate, promene banke, dodatnih naknada i fleksibilnosti ako budete želeli da prodate nekretninu.
Kod stambenih kredita u Švajcarskoj najčešće ćete nailaziti na fiksnu hipoteku, SARON hipoteku i kombinovana rešenja. Fiksna kamata daje sigurnost jer unapred znate kamatu za ugovoreni period. To može biti dobar izbor za porodice kojima je stabilan mesečni plan važniji od mogućnosti da odmah iskoriste eventualni pad tržišnih kamata.
SARON hipoteka se prilagođava kretanju referentne stope i zbog toga mesečni trošak može da raste ili pada. U pojedinim periodima može biti povoljnija od fiksne opcije, ali traži veću rezervu u budžetu i spremnost na promene. Ne postoji univerzalno bolji izbor. Ako vam je budžet već zategnut, predvidljivost često vredi više od kratkoročno niže kamate.
Dobra ponuda treba da odgovori na konkretna pitanja: Kolika je efektivna cena finansiranja? Šta se dešava po isteku ugovorenog perioda? Koliki je trošak ako ranije prodate stan? Da li možete kombinovati više tranši sa različitim rokovima? I koliko vam novca ostaje nakon svih troškova kupovine?
Prvi i drugi rang hipoteke
Stambeno finansiranje se često deli na prvi i drugi rang hipoteke. Prvi rang pokriva veći deo vrednosti nekretnine, dok se drugi rang obično otplaćuje kroz amortizaciju u određenom roku, često do penzionisanja. Upravo taj deo otplate može značajno uticati na procenu mesečne nosivosti.
Ponekad je moguća direktna ili indirektna amortizacija. Kod indirektne amortizacije sredstva se, uz odgovarajuće savetovanje, usmeravaju u vezanu štednju trećeg stuba, dok se dug smanjuje kasnije. Takvo rešenje može imati poreske prednosti, ali nije automatski bolje za svakoga. Zavisi od prihoda, poreskog statusa, dugoročnog plana i uslova banke.
Dokumentacija koja ubrzava odluku banke
Brzina procesa ne zavisi samo od banke. Najčešće se uspori kada nedostaju dokumenti ili kada podaci o prihodu nisu jasni. Ako unapred pripremite dokaz o identitetu i boravišnoj dozvoli, poslednje platne liste, godišnju potvrdu o zaradi, poreska dokumenta, izvode računa i podatke o postojećim kreditima, dobićete realniju procenu mnogo ranije.
Za samozaposlene i vlasnike malih firmi postupak je detaljniji. Banka obično želi da vidi finansijske izveštaje, poreska rešenja, kontinuitet poslovanja i stabilnost prihoda kroz više godina. To ne znači da je finansiranje nedostižno, već da priprema mora biti preciznija. Kod promenljivih prihoda posebno je važno da ne računate na najbolju godinu poslovanja kao da će se sigurno ponavljati.
Ako kupujete nekretninu sa partnerom, banka će analizirati oba prihoda, ali i obaveze oba podnosioca zahteva. Kredit za auto, lizing, kreditne kartice i alimentacija mogu uticati na maksimalni iznos koji možete dobiti. Otvaranje novih zaduženja neposredno pre zahteva za hipoteku uglavnom nije dobra ideja.
Procena nekretnine može promeniti računicu
Cena koju prodavac traži nije nužno vrednost koju će banka prihvatiti. Banka radi sopstvenu procenu nekretnine prema lokaciji, stanju objekta, godini gradnje, kvalitetu, tržištu i uporedivim prodajama. Ako je kupoprodajna cena viša od bankarske procene, razliku ćete možda morati da pokrijete dodatnim sopstvenim kapitalom.
Ovo je posebno važno kada kupujete stan na veoma traženoj lokaciji ili stariju kuću kojoj su potrebna ulaganja. Lep enterijer ne rešava probleme sa krovom, grejanjem, fasadom ili izolacijom. Pre potpisivanja ugovora proverite planirane radove zgrade, zapisnike zajednice vlasnika i visinu fonda za održavanje. Manja cena na početku može kasnije značiti veliki trošak.
Kod novogradnje obratite pažnju na rokove, faze plaćanja i šta je zaista uključeno u cenu. Parking, kuhinja, podrum, spoljne površine i priključci ponekad nisu obuhvaćeni ponudom na način na koji kupac pretpostavlja.
Zašto poređenje više ponuda pravi razliku
Direktan odlazak u jednu banku može biti praktičan, ali vam daje sliku samo uslova te banke. Kod velikog iznosa i dugog roka, i mala razlika u kamati ili strukturi hipoteke može značiti značajnu razliku u ukupnom trošku. Zato je korisno da neko pregleda vaš profil, uporedi opcije kod više banaka i objasni vam šta konkretno potpisujete.
Djindjic Krediti SA pomaže klijentima u Švajcarskoj da na maternjem jeziku sagledaju mogućnosti, pripreme zahtev i dođu do ponude koja odgovara njihovim prihodima, planovima i porodičnoj situaciji. Cilj nije da dobijete najveći mogući iznos, već finansiranje koje možete nositi mirno i dugoročno.
Pre nego što date kaparu ili potpišete rezervaciju, tražite jasnu procenu finansiranja i pročitajte sve uslove vezane za odustajanje od kupovine. Dom treba da bude mesto sigurnosti, a dobra odluka počinje onda kada znate ne samo šta možete da kupite, već i šta možete bez brige da zadržite.
