Leitfaden zur Immobilienfinanzierung in der Schweiz

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in der Schweiz ist keine Entscheidung, die man nur nach dem Inseratspreis der Immobilie treffen sollte. Ein guter Leitfaden zur Immobilienfinanzierung beginnt mit der Frage, wie viel Ihr Zuhause Sie tatsächlich jeden Monat kostet – nicht nur heute, sondern auch, wenn die Zinsen steigen oder sich die familiären Umstände ändern. Wenn Sie das im Voraus verstehen, wird das Gespräch mit der Bank einfacher und die Wahl der Immobilie sicherer.

Für Menschen aus dem Balkan, die in der Schweiz leben und arbeiten, kann der Ablauf wegen der unterschiedlichen Regeln der Kantone, der Bankkriterien und der Unterlagen auf Deutsch, Französisch oder Italienisch kompliziert wirken. Mit einem guten Plan und einer klaren Prüfung aller Kosten kann die Immobilienfinanzierung dennoch ein übersichtlicher Weg zum eigenen Zuhause sein.

Leitfaden zur Immobilienfinanzierung: Gehen Sie von Ihrem Budget aus

Die Bank betrachtet nicht nur Ihre aktuelle Miete und vergleicht sie nicht direkt mit der künftigen Hypothekarrate. Sie beurteilt, ob Sie die Kosten der Immobilie auch unter ungünstigeren Bedingungen tragen könnten. Deshalb werden bei der Beurteilung oft ein kalkulatorischer Zinssatz, die Amortisation und die Unterhaltskosten verwendet und nicht nur der Zinssatz, der am Tag Ihrer Offertanfrage gilt.

In der Praxis wollen Banken oft, dass die gesamte Wohnkostenbelastung ungefähr ein Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts nicht übersteigt. In diese Berechnung können Zins, die obligatorische Rückzahlung eines Teils der Schuld, geschätzte Unterhaltskosten, Versicherung und zusätzliche Kosten für das Objekt einfliessen. Das genaue Verhältnis hängt von der Bank, der Art der Immobilie, dem Kanton und Ihrer gesamten finanziellen Situation ab.

Legen Sie deshalb, bevor Sie sich Wohnungen ansehen, drei Zahlen fest: den Betrag, den Sie als Eigenmittel haben, die monatliche Belastung, die Sie ruhig bezahlen können, und die Reserve, die Sie nicht ausgeben möchten. Der letzte Punkt wird oft übersehen. Es ist nicht gut, nach dem Kauf ohne Geld für den Umzug, Steuern, Möbel, unvorhergesehene Reparaturen oder einige Monate mit geringerem Einkommen dazustehen.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie in der Schweiz rechnet man oft mit mindestens 20 % Eigenmitteln vom Wert der Immobilie. Die Art, wie sich diese 20 % zusammensetzen, ist jedoch ebenso wichtig wie der Betrag selbst. Banken erwarten in der Regel, dass ein Teil der Eigenmittel nicht aus geliehenen Mitteln stammt, während Mittel aus der zweiten Säule, Ersparnisse, eine Erbschaft oder eine Schenkung je nach konkreter Situation und Bank unterschiedlich behandelt werden können.

Wenn zum Beispiel eine Wohnung CHF 800’000 kostet, kann die Ausgangsrechnung CHF 160’000 Eigenkapital und CHF 640’000 Hypothek lauten. Das ist aber nicht das endgültige Budget. Zum Kauf kommen Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag, allenfalls die Handänderungssteuer, Schätzungskosten und weitere lokale Gebühren. Sie hängen vom Kanton und von der Gemeinde ab und sollten deshalb für die konkrete Immobilie geprüft werden.

Verlassen Sie sich nicht nur auf Geld, das vielleicht durch den Verkauf anderen Vermögens oder durch einen künftigen Bonus bei der Arbeit eintrifft. Die Bank schätzt Mittel höher, die klar, nachweisbar und im Moment des Kaufs verfügbar sind.

Schauen Sie nicht nur auf den Zins, sondern auf die gesamte Verpflichtung

Ein tiefer Zins zieht die Aufmerksamkeit auf sich, sagt aber allein nicht, dass das Angebot das beste ist. Zwei Hypotheken mit ähnlichem Zins können bei Laufzeit, vorzeitiger Rückzahlung, Bankwechsel, zusätzlichen Gebühren und Flexibilität, falls Sie die Immobilie verkaufen möchten, ganz unterschiedliche Bedingungen haben.

Bei Immobilienkrediten in der Schweiz begegnen Ihnen am häufigsten die Festhypothek, die SARON-Hypothek und kombinierte Lösungen. Der feste Zins gibt Sicherheit, weil Sie den Zins für die vereinbarte Periode im Voraus kennen. Das kann eine gute Wahl für Familien sein, denen ein stabiler Monatsplan wichtiger ist als die Möglichkeit, einen allfälligen Rückgang der Marktzinsen sofort zu nutzen.

Die SARON-Hypothek passt sich der Entwicklung des Referenzsatzes an, weshalb die monatliche Belastung steigen oder sinken kann. In einzelnen Perioden kann sie günstiger sein als die Festzinsoption, verlangt aber eine grössere Reserve im Budget und die Bereitschaft zu Veränderungen. Es gibt keine allgemein bessere Wahl. Wenn Ihr Budget bereits knapp ist, ist Planbarkeit oft mehr wert als ein kurzfristig tieferer Zins.

Ein gutes Angebot sollte konkrete Fragen beantworten: Wie hoch sind die effektiven Finanzierungskosten? Was geschieht nach Ablauf der vereinbarten Periode? Wie hoch sind die Kosten, wenn Sie die Wohnung früher verkaufen? Können Sie mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten kombinieren? Und wie viel Geld bleibt Ihnen nach allen Kaufkosten?

Hypothek im ersten und zweiten Rang

Die Immobilienfinanzierung wird oft in eine Hypothek im ersten Rang und eine im zweiten Rang aufgeteilt. Der erste Rang deckt den grösseren Teil des Immobilienwerts, während der zweite Rang in der Regel über die Amortisation innerhalb einer bestimmten Frist zurückgezahlt wird, oft bis zur Pensionierung. Gerade dieser Rückzahlungsanteil kann die Beurteilung der monatlichen Tragbarkeit erheblich beeinflussen.

Manchmal ist eine direkte oder indirekte Amortisation möglich. Bei der indirekten Amortisation werden die Mittel, mit entsprechender Beratung, in die gebundene Vorsorge der dritten Säule geleitet, während die Schuld erst später sinkt. Eine solche Lösung kann steuerliche Vorteile haben, ist aber nicht automatisch für alle besser. Sie hängt von Einkommen, Steuerstatus, langfristigem Plan und den Bedingungen der Bank ab.

Unterlagen, die den Entscheid der Bank beschleunigen

Die Geschwindigkeit des Ablaufs hängt nicht nur von der Bank ab. Am häufigsten verzögert er sich, wenn Dokumente fehlen oder die Einkommensangaben nicht klar sind. Wenn Sie im Voraus Identitätsnachweis und Aufenthaltsausweis, die letzten Lohnabrechnungen, den Jahreslohnausweis, Steuerunterlagen, Kontoauszüge und Angaben zu bestehenden Krediten vorbereiten, erhalten Sie viel früher eine realistischere Beurteilung.

Für Selbständige und Inhaber kleiner Firmen ist das Verfahren detaillierter. Die Bank möchte in der Regel Finanzberichte, Steuerveranlagungen, die Kontinuität der Geschäftstätigkeit und die Stabilität des Einkommens über mehrere Jahre sehen. Das heisst nicht, dass die Finanzierung unerreichbar ist, sondern dass die Vorbereitung präziser sein muss. Bei schwankendem Einkommen ist es besonders wichtig, nicht mit dem besten Geschäftsjahr zu rechnen, als würde es sich sicher wiederholen.

Wenn Sie die Immobilie mit Ihrem Partner kaufen, analysiert die Bank beide Einkommen, aber auch die Verpflichtungen beider Antragsteller. Ein Autokredit, Leasing, Kreditkarten und Unterhaltszahlungen können den Höchstbetrag beeinflussen, den Sie erhalten können. Neue Verpflichtungen unmittelbar vor dem Hypothekarantrag einzugehen, ist in der Regel keine gute Idee.

Die Schätzung der Immobilie kann die Rechnung verändern

Der Preis, den der Verkäufer verlangt, ist nicht zwingend der Wert, den die Bank akzeptiert. Die Bank erstellt eine eigene Schätzung der Immobilie nach Lage, Zustand des Objekts, Baujahr, Qualität, Markt und vergleichbaren Verkäufen. Wenn der Kaufpreis höher ist als die Schätzung der Bank, müssen Sie die Differenz möglicherweise mit zusätzlichem Eigenkapital decken.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie eine Wohnung an einer sehr gefragten Lage oder ein älteres Haus kaufen, das Investitionen braucht. Eine schöne Einrichtung löst keine Probleme mit Dach, Heizung, Fassade oder Dämmung. Prüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung die geplanten Arbeiten am Gebäude, die Protokolle der Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Höhe des Erneuerungsfonds. Ein tieferer Preis am Anfang kann später hohe Kosten bedeuten.

Achten Sie bei einem Neubau auf Fristen, Zahlungsetappen und darauf, was im Preis tatsächlich enthalten ist. Parkplatz, Küche, Keller, Aussenflächen und Anschlüsse sind im Angebot manchmal nicht so enthalten, wie der Käufer annimmt.

Warum der Vergleich mehrerer Angebote den Unterschied macht

Der direkte Gang zu einer einzigen Bank kann praktisch sein, gibt Ihnen aber nur ein Bild der Bedingungen dieser Bank. Bei einem hohen Betrag und einer langen Laufzeit kann schon ein kleiner Unterschied beim Zins oder bei der Struktur der Hypothek einen erheblichen Unterschied bei den Gesamtkosten bedeuten. Deshalb ist es nützlich, wenn jemand Ihr Profil prüft, die Optionen bei mehreren Banken vergleicht und Ihnen erklärt, was Sie konkret unterschreiben.

Djindjic Krediti SA hilft Kunden in der Schweiz, die Möglichkeiten in ihrer Muttersprache zu betrachten, den Antrag vorzubereiten und zu einem Angebot zu gelangen, das zu ihrem Einkommen, ihren Plänen und ihrer Familiensituation passt. Das Ziel ist nicht, dass Sie den höchstmöglichen Betrag erhalten, sondern eine Finanzierung, die Sie ruhig und langfristig tragen können.

Bevor Sie eine Anzahlung leisten oder eine Reservation unterschreiben, verlangen Sie eine klare Finanzierungsbeurteilung und lesen Sie alle Bedingungen zum Rücktritt vom Kauf. Ein Zuhause soll ein Ort der Sicherheit sein, und eine gute Entscheidung beginnt dann, wenn Sie nicht nur wissen, was Sie kaufen können, sondern auch, was Sie ohne Sorgen behalten können.