25 Août
L’achat d’un appartement ou d’une maison en Suisse n’est pas une décision à prendre uniquement d’après le prix annoncé du bien. Un bon guide du financement immobilier commence par la question de savoir combien votre logement vous coûte réellement chaque mois – pas seulement aujourd’hui, mais aussi si les taux d’intérêt augmentent ou si les circonstances familiales changent. Lorsque vous comprenez cela à l’avance, la discussion avec la banque devient plus simple et le choix du bien plus sûr.
Pour les personnes originaires des Balkans qui vivent et travaillent en Suisse, le processus peut paraître compliqué en raison des règles différentes selon les cantons, des critères bancaires et de la documentation en allemand, en français ou en italien. Pourtant, avec un bon plan et une vérification claire de tous les coûts, le financement immobilier peut être un chemin lisible vers son propre chez-soi.
Guide du financement immobilier : partez de votre budget
La banque ne regarde pas seulement votre loyer actuel et ne le compare pas directement à la future mensualité de l’hypothèque. Elle évalue si vous pourriez supporter le coût du bien même dans des conditions moins favorables. C’est pourquoi, lors de l’évaluation, on utilise souvent un taux d’intérêt de calcul, l’amortissement et les frais d’entretien, et pas seulement le taux d’intérêt en vigueur le jour où vous demandez une offre.
En pratique, les banques souhaitent souvent que la charge totale du logement ne dépasse pas environ un tiers du revenu brut du ménage. Dans ce calcul peuvent entrer les intérêts, l’amortissement obligatoire d’une partie de la dette, les frais d’entretien estimés, l’assurance et les coûts supplémentaires liés à l’objet. Le rapport exact dépend de la banque, du type de bien, du canton et de votre situation financière globale.
C’est pourquoi, avant de regarder des appartements, déterminez trois chiffres : le montant dont vous disposez pour votre apport personnel, la charge mensuelle que vous pouvez payer sereinement et la réserve que vous ne voulez pas dépenser. Ce dernier point est souvent négligé. Il n’est pas bon de se retrouver, après l’achat, sans argent pour le déménagement, les impôts, les meubles, les réparations imprévues ou quelques mois de revenus plus faibles.
De combien de fonds propres avez-vous besoin ?
Pour l’achat d’un bien destiné à l’habitation en Suisse, on compte souvent au moins 20 % de fonds propres sur la valeur du bien. Toutefois, la manière dont ces 20 % sont constitués est aussi importante que le montant lui-même. En règle générale, les banques attendent qu’une partie de l’apport provienne de fonds non empruntés, tandis que les fonds du deuxième pilier, l’épargne, un héritage ou un don peuvent être traités différemment selon la situation concrète et la banque.
Si, par exemple, un appartement coûte CHF 800’000, le calcul de départ peut être CHF 160’000 de fonds propres et CHF 640’000 d’hypothèque. Mais ce n’est pas le budget définitif. À l’achat s’ajoutent les frais de notaire, d’inscription au registre foncier, l’éventuel impôt sur les mutations, l’estimation de la valeur et d’autres frais locaux. Ils dépendent du canton et de la commune, et il faut donc les vérifier pour le bien concret.
Ne vous appuyez pas uniquement sur de l’argent qui arrivera peut-être par la vente d’un autre bien ou grâce à un futur bonus au travail. La banque accorde plus de valeur aux fonds clairs, démontrables et disponibles au moment de l’achat.
Ne regardez pas seulement le taux d’intérêt, regardez l’ensemble de l’engagement
Un taux d’intérêt bas attire l’attention, mais ne dit pas à lui seul que l’offre est la meilleure. Deux hypothèques à taux d’intérêt similaire peuvent avoir des conditions tout à fait différentes en matière de durée, de remboursement anticipé, de changement de banque, de frais supplémentaires et de flexibilité si vous souhaitez vendre le bien.
Pour les crédits immobiliers en Suisse, vous rencontrerez le plus souvent l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque SARON et des solutions combinées. Le taux d’intérêt fixe apporte de la sécurité, car vous connaissez à l’avance le taux d’intérêt pour la période convenue. Cela peut être un bon choix pour les familles pour qui un plan mensuel stable compte plus que la possibilité de profiter immédiatement d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt du marché.
L’hypothèque SARON s’adapte à l’évolution du taux de référence, et c’est pourquoi la charge mensuelle peut monter ou baisser. À certaines périodes, elle peut être plus avantageuse que l’option fixe, mais elle exige une plus grande réserve dans le budget et une disposition au changement. Il n’y a pas de choix universellement meilleur. Si votre budget est déjà serré, la prévisibilité vaut souvent plus qu’un taux d’intérêt plus bas à court terme.
Une bonne offre doit répondre à des questions concrètes : quel est le coût effectif du financement ? Que se passe-t-il à l’expiration de la période convenue ? Combien cela coûte-t-il si vous vendez l’appartement plus tôt ? Pouvez-vous combiner plusieurs tranches avec des durées différentes ? Et combien d’argent vous reste-t-il après tous les frais d’achat ?
Hypothèque de premier et de deuxième rang
Le financement immobilier se divise souvent en hypothèque de premier rang et de deuxième rang. Le premier rang couvre la plus grande partie de la valeur du bien, tandis que le deuxième rang est généralement remboursé par amortissement dans un délai déterminé, souvent jusqu’à la retraite. C’est précisément cette part de remboursement qui peut influer sensiblement sur l’évaluation de la capacité à supporter la charge mensuelle.
Un amortissement direct ou indirect est parfois possible. Avec l’amortissement indirect, les fonds sont, moyennant un conseil approprié, dirigés vers une épargne liée du troisième pilier, tandis que la dette ne diminue que plus tard. Une telle solution peut présenter des avantages fiscaux, mais elle n’est pas automatiquement meilleure pour tout le monde. Elle dépend des revenus, du statut fiscal, du projet à long terme et des conditions de la banque.
Les documents qui accélèrent la décision de la banque
La rapidité du processus ne dépend pas uniquement de la banque. Il ralentit le plus souvent lorsque des documents manquent ou lorsque les données sur les revenus ne sont pas claires. Si vous préparez à l’avance une pièce d’identité et le permis de séjour, les dernières fiches de salaire, l’attestation annuelle de salaire, les documents fiscaux, les relevés de compte et les informations sur les crédits existants, vous obtiendrez une évaluation plus réaliste bien plus tôt.
Pour les indépendants et les propriétaires de petites entreprises, la procédure est plus détaillée. La banque souhaite généralement voir les rapports financiers, les décisions de taxation, la continuité de l’activité et la stabilité des revenus sur plusieurs années. Cela ne veut pas dire que le financement est inaccessible, mais que la préparation doit être plus précise. En cas de revenus variables, il est particulièrement important de ne pas compter sur la meilleure année d’activité comme si elle devait sûrement se répéter.
Si vous achetez un bien avec votre partenaire, la banque analysera les deux revenus, mais aussi les engagements des deux demandeurs. Un crédit auto, un leasing, des cartes de crédit et une pension alimentaire peuvent influer sur le montant maximal que vous pouvez obtenir. Ouvrir de nouveaux engagements juste avant la demande d’hypothèque n’est généralement pas une bonne idée.
L’estimation du bien peut changer le calcul
Le prix demandé par le vendeur n’est pas forcément la valeur que la banque acceptera. La banque procède à sa propre estimation du bien selon l’emplacement, l’état de l’objet, l’année de construction, la qualité, le marché et les ventes comparables. Si le prix d’achat est supérieur à l’estimation de la banque, vous devrez peut-être couvrir la différence avec des fonds propres supplémentaires.
Cela est particulièrement important lorsque vous achetez un appartement dans un emplacement très recherché ou une maison plus ancienne qui nécessite des investissements. Un bel intérieur ne règle pas les problèmes de toiture, de chauffage, de façade ou d’isolation. Avant de signer le contrat, vérifiez les travaux prévus dans l’immeuble, les procès-verbaux de la communauté des copropriétaires et le montant du fonds de rénovation. Un prix plus bas au départ peut signifier plus tard un coût important.
Pour une construction neuve, prêtez attention aux délais, aux étapes de paiement et à ce qui est réellement inclus dans le prix. Le parking, la cuisine, la cave, les surfaces extérieures et les raccordements ne sont parfois pas couverts par l’offre comme l’acheteur le suppose.
Pourquoi comparer plusieurs offres fait la différence
S’adresser directement à une seule banque peut être pratique, mais cela ne vous donne que les conditions de cette banque. Pour un montant élevé et une longue durée, même une petite différence de taux d’intérêt ou de structure de l’hypothèque peut représenter une différence sensible du coût total. C’est pourquoi il est utile que quelqu’un examine votre profil, compare les options auprès de plusieurs banques et vous explique ce que vous signez concrètement.
Djindjic Krediti SA aide ses clients en Suisse à examiner les possibilités dans leur langue maternelle, à préparer leur demande et à obtenir une offre qui correspond à leurs revenus, à leurs projets et à leur situation familiale. L’objectif n’est pas que vous obteniez le montant le plus élevé possible, mais un financement que vous pouvez assumer sereinement et à long terme.
Avant de verser un acompte ou de signer une réservation, demandez une évaluation claire du financement et lisez toutes les conditions liées à un renoncement à l’achat. Un logement doit être un lieu de sécurité, et une bonne décision commence lorsque vous savez non seulement ce que vous pouvez acheter, mais aussi ce que vous pouvez conserver sans souci.
